契稅法對退稅是如何規定的？哪三種情形可申請退還？

　　23號公告補充了契稅法的退稅規定，將退稅時間完善為辦理土地、房屋權屬登記全流程。

　　具體來說，契稅法第十二條明確了辦理土地、房屋權屬登記前可以申請退稅的情形，即在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。但是，實務中還存在辦理土地、房屋權屬登記后可以申請退稅的情形，例如，在權屬轉讓合同無效的情況下，產生恢復原狀（即土地、房屋權屬變更至原權利人）的法律后果的，納稅人可以申請退還契稅。

　　需要說明的是，并非所有土地、房屋產權轉移后恢復原狀都可以申請契稅退稅。根據23號公告第五條第四款第1項規定，因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的，可申請退稅。其中，納稅人需要關注退稅的必要條件：一是認定無效的途徑，即應為人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除；二是沒有新增權利人，土地、房屋權屬應變更至原權利人。

　　實務中，由于消費者被發現沒有購買資格、逾期交房等各種原因，買賣雙方未能完成交易的事件時有發生。退房能否退稅，是不少納稅人關注的問題。筆者提示，納稅人應根據是否辦理權屬登記，分別適用政策。

　　現行《財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅〔2011〕32號）明確，對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋產權變更登記前退房的，退還已納契稅。9月1日起施行的契稅法和23號公告延續了這一規定，并明確了權屬轉移登記前，轉移合同不生效、無效、被撤銷或者被解除，以及權屬轉移登記后，法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，產生符合條件的“退房”，可以申請退還契稅。

　　為保證土地、房屋權屬承受方正當權益，23號公告明確了多繳納契稅可退還的兩種具體情形：在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積，需退還土地出讓價款；在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積，需返還房價款的，均可申請退稅。

　　具體來說，契稅法第四條明確，土地使用權出讓、出售，房屋買賣的契稅計稅依據，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格。權屬轉移合同確定的成交價格確實發生變更的，計稅依據也應變更。同時，稅收征收管理法第五十一條明確，納稅人超過應納稅額繳納的稅款，應予退還。

　　舉例來說，A公司與政府簽訂土地出讓合同，取得一塊土地的使用權并繳納了契稅。因該地塊處于機場附近，有關部門對建筑物實行限高管理。建筑物限高后，A公司可建建筑面積減少。據此，該地政府與A公司簽訂補充協議調整容積率，并在交付土地時，將少計算的2.6億元土地出讓金退還給A公司。已知A公司所在省份適用3%的契稅稅率。那么，A公司可以按規定向主管稅務機關申請退還多繳契稅：26000×3%＝780（萬元）。

　　需要注意的是，與退稅規定相對應，因誤差，政府或房地產開發企業超過合同約定面積提供土地、房屋，那么，承受方在補交土地出讓價款和房款的情況下，還應按照變更后的契稅計稅依據，如實補繳契稅。

　　納稅人申請契稅退稅，需提供《退（抵）稅申請表》、完稅（繳款）憑證復印件，以及稅務機關認可的其他記載應退稅款內容的資料，如合同不生效、無效、被撤銷或者被解除的有關文書，法院判決書、仲裁裁決書，退還土地出讓金、購房款的有關證明材料等，具體資料和流程應以稅務總局后續出臺的相關文件為準。